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土地市場現“溢出效應”: 前八月三四線城市溢價率達50%

發布時間:2017/9/14 15:06:10  點擊次數:676

一二線城市土地出讓規則的趨嚴,正促使三四線城市的土地市場升溫。

中原地產近日通過對283個三四線城市的統計得出,今年前8月,上述城市的住宅用地成交金額達到9830.3億,接近去年全年的水平。住宅用地溢價率達到50.25%,創歷史新高,比去年的25.17%近乎翻倍。

與住宅市場的情形類似,這種情況同樣被視為資金的溢出效應。即隨著一二線城市調控趨嚴,土地出讓規則也趨于苛刻,越來越多房地產企業前往三四線城市拿地。

另一個被人忽略的原因則在于,經過長期的去庫存,部分三四線城市的去化周期已經大幅下降。在這些城市拿地補倉,也體現出房企為下一個周期布局的思路。

盈利難致轉戰三四線

數據顯示,今年1-8月,283個三四線城市共出讓住宅用地9810宗,累計規劃建筑面積5.9億平方米。對比歷史同期水平,并不算高。

這部分土地的出讓金合計為8930億元,接近去年全年的水平。土地成交的平均樓面價為1508/平方米,創歷史新高。與去年全年的973/平方米相比,漲幅超過50%

溢價率方面,前8月三四線城市的平均溢價率為50.25%,同樣創歷史新高,比去年全年的25.17%幾乎翻倍。而在2014年和2015年,溢價率僅為6.61%7.68%

與熱點一二線城市相比,三四線城市的溢價率明顯偏高。

中原地產首席分析師張大偉指出,一二線城市的供地規模并不小,但因為在土地出讓中設置了較為苛刻的交易條款,使得房企的拿地熱情受到影響,并向三四線城市轉移。

相比之下,三四線城市甚少在土地出讓中設限,盈利前景相對良好,因此頗受企業青睞。前8月,珠海(樓盤)的住宅用地平均溢價率達到146.9%,佛山(樓盤)、嘉興(樓盤)、滄州(樓盤)、衢州(樓盤)、臺州(樓盤)等地的土地溢價率都在85%以上,且佛山和嘉興的土地出讓金已經突破400億。

或開啟下一市場周期

三四線城市內部也在分化。雖然部分三四線城市土地市場仍然火熱,但中西部、東北等區域的一些城市,土地市場仍然冷淡。

有分析人士指出,這種情況的背后,反映出三四線城市庫存狀況的巨大差別。

根據統計局數據,部分三四線城市的庫存下滑明顯,但仍有部分城市,庫存規模幾乎沒有變化。

庫存規模下降的城市,正是房企此輪布局的重點,也是承接熱點城市溢出需求的城市。按照某房企人士的說法,城市群內部的三四線城市,以及經濟增長潛力較大的資源、能源型城市,是企業布局的重點之一。

目前尚難判斷三四線城市的庫存何時到達底部,但業界共識在于,當本輪市場到達低點之后,部分三四線城市可參與開啟下一個增長周期。部分機構對此十分樂觀。

平安證券此前曾發布報告指出,2016年,三四線城市新開工面積和去化周期均低于全國平均水平。且從購買力來看,三四線城市人均可支配收入與房價比為6.4,遠大于全國(4.7)和40個大中城市(3.9)。加之三四線樓市的庫存過剩局面已經大為改善,因此將成為2017年投資、開工及銷售的重要支撐。

華泰證券更為樂觀,認為三四線城市供地過多、庫存龐大的邏輯已經被證偽。在供需關系相對合理的基礎上,三四線城市才可以承接一二線城市的人口外溢。按照該機構的觀點,這個趨勢將可能持續3-5年。

若上述機構的觀點被證實,那么三四線城市的土地市場熱度還將持續。至少到9月,這種熱度尚未有降溫跡象。

 

(文章節選于21世紀經濟報道 2017910日)


 
 
 
 
 
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